Kündigung من المؤجّر: ما معنى رسالة إنهاء العقد

الشكل: كتابي وموقّع

يجب أن يكون إنهاء المؤجّر لعقد سكني بشكل كتابي مع توقيع بخط اليد (§ 568 BGB). والإنهاء عبر البريد الإلكتروني أو الرسائل النصية أو تطبيقات المراسلة غير صحيح عمومًا. ويجب أن تذكر الرسالة أسباب الإنهاء. تحقق ممن وقّعها: المؤجّر، أو جميع المؤجّرين إن كانوا عدة أشخاص، أو مدير عقار مفوَّض.

الإنهاء العادي: السبب ومدة الإخطار

للإنهاء العادي (ordentliche Kündigung) لعقد إيجار اعتيادي، يحتاج المؤجّر إلى مصلحة مشروعة (berechtigtes Interesse، § 573 BGB). ومن الأسباب الشائعة الحاجة الشخصية (Eigenbedarf — أي أن المؤجّر أو أحد أقاربه يريد السكن في الشقة) أو إخلال المستأجر إخلالًا جسيمًا بالعقد. أما الحصول على إيجار أعلى من مستأجر جديد فليس سببًا صحيحًا.

تعتمد مدة الإخطار القانونية للمؤجّرين على المدة التي سكنتها في الشقة (§ 573c BGB): عمومًا ثلاثة أشهر؛ وستة أشهر بعد خمس سنوات؛ وتسعة أشهر بعد ثماني سنوات. ويجب أن يصلك الإخطار في موعد أقصاه اليوم الثالث من أيام العمل في الشهر حتى يُحتسب لذلك الشهر.

الإنهاء دون مهلة

لا يكون fristlose Kündigung (الإنهاء دون مهلة) ممكنًا إلا لأسباب خطيرة، مثل متأخرات إيجار كبيرة. وفي حالات متأخرات الإيجار، قد يؤدي دفع كامل المتأخرات خلال فترة معينة في بعض الحالات إلى إبطال هذا الإنهاء. والقواعد معقدة، لذا اطلب المشورة فورًا. وإذا كنت تتلقى مساعدات، فاسأل Jobcenter أو Sozialamt عما إذا كان بالإمكان تغطية متأخرات الإيجار.

اعتراض الضرورة القصوى (Härte)

حتى لو كان الإنهاء صحيحًا، يمكنك الاعتراض عليه إذا كان إخلاء السكن سيشكّل عليك أو على أسرتك مشقة لا يمكن تبريرها (Härte)، مثل مرض خطير أو تقدم في السن أو حمل أو عدم توفر سكن بديل مناسب (§ 574 BGB). ويجب أن يكون الاعتراض (Widerspruch) كتابيًا، وعمومًا يجب أن يصل إلى المؤجّر قبل انتهاء عقد الإيجار بشهرين على الأقل.

ما لا يحق للمؤجّر فعله

لا يحق للمؤجّر ببساطة تغيير الأقفال أو إخراج أغراضك أو قطع المياه أو الكهرباء لإجبارك على المغادرة. وإذا لم تغادر، فعلى المؤجّر رفع دعوى إخلاء (Räumungsklage) أمام المحكمة. ولا يسمح بالإخلاء إلا قرار قضائي. ورسائل المحكمة تحتاج دائمًا إلى رد فوري، فاطلب المساعدة.

كلمات ألمانية مهمة

ما العمل

1. دوّن تاريخ استلامك للرسالةاحتفظ بالمظروف. اكتب تاريخ الانتهاء المذكور في الرسالة.
2. تحقق من الشكل والأسبابهل هي موقّعة على الورق؟ هل ذُكرت الأسباب؟ وأي مدة إخطار تنطبق عليك؟
3. اطلب المشورة فورًاتواصل مع جمعية مستأجرين أو محامٍ. وإذا كان دخلك منخفضًا فاسأل عن Beratungshilfe.
4. لا توقّع شيئًا على عجللا توقّع اتفاقية إنهاء (Aufhebungsvertrag) أو أي إقرار قبل أن تحصل على المشورة.
5. ردّ كتابيًاردّ أو اعترض أو احتج بالضرورة القصوى كتابيًا، واحتفظ بإثبات الإرسال.

عبارات ألمانية مفيدة

• Ich habe Ihre Kündigung vom … am … erhalten.استلمت إنهاءكم للعقد المؤرخ في … يوم …
• Ich widerspreche der Kündigung.أعترض على الإنهاء.
• Bitte teilen Sie mir die Gründe für die Kündigung ausführlich mit.من فضلكم اشرحوا لي أسباب الإنهاء بالتفصيل.
• Ich berufe mich auf einen Härtefall gemäß § 574 BGB.أحتج بحالة ضرورة قصوى وفق § 574 من القانون المدني.
• Ich lasse die Kündigung rechtlich prüfen.أعرض الإنهاء على فحص قانوني.

أين تجد مساعدة مجانية أو منخفضة التكلفة

• Mieterverein (جمعية المستأجرين)تقدّم جمعيات المستأجرين المحلية لأعضائها، مقابل رسم اشتراك، استشارة قانونية بشأن الإيجار وفواتير الخدمات وإنهاء العقود. وكثير منها عضو في Deutscher Mieterbund (الاتحاد الألماني للمستأجرين).
• Beratungshilfe (المساعدة في الاستشارة القانونية)إذا كان دخلك منخفضًا، يمكنك التقدم بطلب إلى Amtsgericht (المحكمة الجزئية) في منطقتك للحصول على Beratungshilfeschein. وبه يستطيع محامٍ أن يقدّم لك المشورة مقابل رسم ثابت بسيط.
• Migrationsberatung für erwachsene Zuwanderer (MBE) — الاستشارة المجانية للمهاجرين البالغيناستشارة مجانية وسرية للمهاجرين الذين تبلغ أعمارهم 27 عامًا فأكثر، تقدمها مؤسسات الرعاية الاجتماعية بتمويل اتحادي. يساعدك المستشارون على فهم الرسائل وتعبئة النماذج والتواصل مع الجهات الرسمية. ابحث عن مكتب قريب منك عبر محرك البحث BAMF-NAvI.

مصادر رسمية

• القانون المدني الألماني، § 568 — شكل الإنهاء
• القانون المدني الألماني، § 573c — مدد الإخطار
• القانون المدني الألماني، § 574b — شكل ومهلة اعتراض الضرورة القصوى
• Deutscher Mieterbund (mieterbund.de)