Kündigung от арендодателя: что означает уведомление о расторжении договора

Форма: письменная и с подписью

Расторжение договора найма жилья арендодателем должно быть в письменной форме с собственноручной подписью (§ 568 BGB). Расторжение по электронной почте, в SMS или мессенджере, как правило, недействительно. В письме должны быть указаны основания расторжения. Проверьте, кто подписал: арендодатель, все арендодатели, если их несколько, или управляющий недвижимостью, имеющий полномочия.

Обычное расторжение: основание и срок уведомления

Для обычного расторжения (ordentliche Kündigung) стандартного договора аренды арендодателю нужен законный интерес (berechtigtes Interesse, § 573 BGB). Частые основания — собственная потребность (Eigenbedarf — арендодатель или член его семьи хочет жить в квартире) или существенное нарушение договора арендатором. Более высокая арендная плата от нового арендатора основанием не является.

Установленный законом срок уведомления для арендодателей зависит от того, как долго вы живёте в квартире (§ 573c BGB): как правило, три месяца; шесть месяцев после пяти лет; девять месяцев после восьми лет. Уведомление должно дойти до вас не позднее третьего рабочего дня месяца, чтобы срок считался с этого месяца.

Расторжение без соблюдения срока

Fristlose Kündigung (расторжение без соблюдения срока) возможно только по серьёзным причинам, например при значительной задолженности по аренде. При задолженности по аренде полная оплата долга в определённый срок в ряде случаев может сделать такое расторжение недействительным — правила сложные, поэтому сразу получите консультацию. Если вы получаете выплаты, спросите в Jobcenter или Sozialamt, можно ли покрыть задолженность по аренде.

Возражение по причине тяжёлых последствий

Даже если расторжение действительно, вы можете возразить против него, если выезд означал бы для вас или вашей семьи неоправданно тяжёлые последствия (Härte) — например, из-за тяжёлой болезни, преклонного возраста, беременности или отсутствия подходящего другого жилья (§ 574 BGB). Возражение (Widerspruch) должно быть в письменной форме и, как правило, должно дойти до арендодателя не позднее чем за два месяца до окончания аренды.

Чего арендодатель делать не вправе

Арендодатель не вправе просто сменить замки, вынести ваши вещи или отключить воду либо электричество, чтобы вынудить вас выехать. Если вы не выезжаете, арендодатель должен подать в суд иск о выселении (Räumungsklage). Только решение суда допускает выселение. На письма из суда всегда нужно отвечать немедленно — получите помощь.

Ключевые немецкие слова

Что делать

1. Запишите дату получения письмаСохраните конверт. Запишите дату окончания, указанную в письме.
2. Проверьте форму и основанияПодписано ли оно на бумаге? Указаны ли основания? Какой срок уведомления действует для вас?
3. Сразу получите консультациюОбратитесь в Mieterverein или к адвокату. При низком доходе спросите о Beratungshilfe.
4. Ничего не подписывайте в спешкеНе подписывайте соглашение о расторжении (Aufhebungsvertrag) или подтверждение, пока не получите консультацию.
5. Отвечайте письменноОтветьте, возразите или сошлитесь на тяжёлые последствия в письменной форме и сохраните подтверждение отправки.

Полезные немецкие фразы

• Ich habe Ihre Kündigung vom … am … erhalten.Я получил(а) ваше уведомление о расторжении от … … .
• Ich widerspreche der Kündigung.Я возражаю против расторжения.
• Bitte teilen Sie mir die Gründe für die Kündigung ausführlich mit.Пожалуйста, подробно сообщите мне основания расторжения.
• Ich berufe mich auf einen Härtefall gemäß § 574 BGB.Я ссылаюсь на особо тяжёлый случай согласно § 574 BGB.
• Ich lasse die Kündigung rechtlich prüfen.Я передаю уведомление о расторжении на юридическую проверку.

Где получить бесплатную или недорогую помощь

• Mieterverein (объединение съёмщиков жилья)Местные объединения съёмщиков жилья дают своим членам юридические консультации по аренде, счетам за коммунальные услуги и расторжению договора за членский взнос. Многие из них входят в Deutscher Mieterbund.
• Beratungshilfe (помощь в оплате юридической консультации)При низком доходе можно подать заявление в местный Amtsgericht (районный суд) на получение Beratungshilfeschein. С ним адвокат проконсультирует вас за небольшую фиксированную плату.
• Migrationsberatung für erwachsene Zuwanderer (MBE) — консультации для взрослых иммигрантовБесплатные и конфиденциальные консультации для иммигрантов от 27 лет, которые проводят благотворительные организации при финансировании из федерального бюджета. Консультанты помогут разобраться в письмах, заполнить формы и связаться с ведомствами. Найти ближайший офис можно через поиск BAMF-NAvI.

Официальные источники

• Гражданский кодекс Германии, § 568 — форма расторжения
• Гражданский кодекс Германии, § 573c — сроки уведомления
• Гражданский кодекс Германии, § 574b — форма и срок возражения по причине тяжёлых последствий
• Deutscher Mieterbund (mieterbund.de)