Kündigung від орендодавця: що означає лист про розірвання договору

Форма: письмова та підписана

Розірвання договору житлової оренди орендодавцем має бути в письмовій формі з власноручним підписом (§ 568 BGB). Розірвання електронною поштою, SMS чи в месенджері, як правило, недійсне. У листі мають бути зазначені підстави розірвання. Перевірте, хто підписав: орендодавець, усі орендодавці, якщо їх кілька, або керуючий нерухомістю, який має повноваження.

Звичайне розірвання: підстава та термін повідомлення

Для звичайного розірвання (ordentliche Kündigung) стандартного договору оренди орендодавцю потрібен законний інтерес (berechtigtes Interesse, § 573 BGB). Поширені підстави — особиста потреба (Eigenbedarf — орендодавець або член його родини хоче жити в квартирі) або суттєве порушення договору орендарем. Вища орендна плата від нового орендаря не є дійсною підставою.

Встановлений законом термін повідомлення для орендодавців залежить від того, як довго ви живете в квартирі (§ 573c BGB): як правило, три місяці; шість місяців після п'яти років; дев'ять місяців після восьми років. Повідомлення має дійти до вас не пізніше третього робочого дня місяця, щоб враховуватися за цей місяць.

Розірвання без повідомлення

Fristlose Kündigung (розірвання без терміну повідомлення) можливе лише з серйозних причин, наприклад, при значній заборгованості з оренди. У випадках заборгованості з оренди сплата всієї заборгованості протягом певного терміну в деяких випадках може зробити таке розірвання недійсним — правила складні, тому негайно зверніться за порадою. Якщо ви отримуєте виплати, запитайте у свого Jobcenter або Sozialamt, чи може заборгованість з оренди бути покрита.

Заперечення через скрутні обставини

Навіть якщо розірвання дійсне, ви можете заперечити проти нього, якщо виїзд означав би для вас або вашої родини невиправдану скруту (Härte) — наприклад, через серйозну хворобу, похилий вік, вагітність або відсутність відповідного іншого житла (§ 574 BGB). Заперечення (Widerspruch) має бути письмовим і, як правило, має дійти до орендодавця не пізніше ніж за два місяці до закінчення оренди.

Що орендодавцю заборонено робити

Орендодавець не може просто змінити замки, винести ваші речі або відключити воду чи електроенергію, щоб змусити вас виїхати. Якщо ви не виїжджаєте, орендодавець має подати до суду позов про виселення (Räumungsklage). Лише рішення суду дозволяє виселення. На листи від суду завжди потрібно реагувати негайно — зверніться по допомогу.

Ключові німецькі слова

Що робити

1. Запишіть дату, коли ви отримали листЗбережіть конверт. Запишіть кінцеву дату, указану в листі.
2. Перевірте форму та підставиЧи підписано на папері? Чи вказано підстави? Який термін повідомлення діє для вас?
3. Негайно отримайте порадуЗверніться до спілки орендарів або адвоката. При низькому доході запитайте про Beratungshilfe.
4. Нічого не підписуйте поспіхомНе підписуйте угоду про розірвання (Aufhebungsvertrag) або підтвердження, доки не отримаєте пораду.
5. Відповідайте письмовоВідповідайте, заперечуйте або посилайтеся на скрутні обставини письмово та зберігайте підтвердження відправлення.

Корисні німецькі фрази

• Ich habe Ihre Kündigung vom … am … erhalten.Я отримав(ла) ваше повідомлення про розірвання від … числа …
• Ich widerspreche der Kündigung.Я заперечую проти розірвання договору.
• Bitte teilen Sie mir die Gründe für die Kündigung ausführlich mit.Будь ласка, детально повідомте мені підстави розірвання.
• Ich berufe mich auf einen Härtefall gemäß § 574 BGB.Я посилаюся на скрутні обставини відповідно до § 574 BGB.
• Ich lasse die Kündigung rechtlich prüfen.Я доручаю юридично перевірити розірвання договору.

Де отримати безкоштовну або недорогу допомогу

• Mieterverein (спілка орендарів)Місцеві спілки орендарів надають своїм членам юридичні консультації щодо оренди, рахунків за комунальні послуги та розірвання договору за членський внесок. Багато з них входять до Deutscher Mieterbund.
• Beratungshilfe (допомога з юридичною консультацією)Якщо ваш дохід низький, ви можете подати заяву до місцевого Amtsgericht (районного суду) на отримання Beratungshilfeschein. З ним адвокат зможе проконсультувати вас за невелику фіксовану плату.
• Migrationsberatung für erwachsene Zuwanderer (MBE) — консультування для дорослих мігрантівБезкоштовне конфіденційне консультування для іммігрантів віком від 27 років, яке пропонують благодійні організації за фінансування федерального уряду. Консультанти допоможуть зрозуміти листи, заповнити форми та звернутися до органів влади. Знайдіть найближчий офіс за допомогою пошуку BAMF-NAvI.

Офіційні джерела

• Цивільний кодекс Німеччини, § 568 — форма розірвання
• Цивільний кодекс Німеччини, § 573c — терміни повідомлення
• Цивільний кодекс Німеччини, § 574b — форма та термін заперечення через скрутні обставини
• Deutscher Mieterbund (mieterbund.de)