Nebenkostenabrechnung: ваш ежегодный расчёт коммунальных расходов

Что такое Nebenkostenabrechnung?

В большинстве договоров аренды в Германии вы платите базовую арендную плату (Kaltmiete или Grundmiete) плюс ежемесячный аванс на эксплуатационные расходы (Nebenkostenvorauszahlung или Betriebskostenvorauszahlung). К этим расходам относятся, например, отопление, вода, вывоз мусора, уборка лестниц, домоуправляющий, сад, налог на недвижимость и страхование здания — но только если ваш договор позволяет арендодателю перекладывать их на вас.

Раз в год арендодатель сравнивает то, что вы оплатили авансом, с фактическими расходами: это Nebenkostenabrechnung или Betriebskostenabrechnung (расчёт коммунальных или эксплуатационных расходов). Отопление и горячую воду часто рассчитывает отдельная компания по учёту, и это оформляется отдельной страницей (Heizkostenabrechnung).

Как его читать

• Abrechnungszeitraum: расчётный период, обычно двенадцать месяцев (например, календарный год).
• Gesamtkosten: общие расходы на весь дом по каждому виду расходов.
• Umlageschlüssel или Verteilerschlüssel: как расходы распределяются между квартирами — например, по площади (Wohnfläche), числу проживающих или потреблению (Verbrauch).
• Ihr Anteil: ваша доля по каждому виду расходов.
• Vorauszahlungen: то, что вы уже заплатили за период.
• Nachzahlung или Guthaben: разница — вы доплачиваете или получаете деньги обратно.
• Часто: новые ежемесячные авансовые платежи на будущее (Anpassung der Vorauszahlungen).

Важные правила и сроки

По Гражданскому кодексу Германии (§ 556 BGB) арендодатель, как правило, должен вручить расчёт в течение 12 месяцев после окончания расчётного периода. Если расчёт приходит позже, арендодатель обычно уже не может требовать доплаты — если только задержка не произошла не по его вине. Переплата в вашу пользу всё равно должна быть выплачена.

У вас как у арендатора, как правило, есть 12 месяцев после получения расчёта, чтобы заявить возражения (Einwände). Вы также имеете право ознакомиться с оригиналами подтверждающих документов и счетов (Belegeinsicht). Разумно проверить расчёт до оплаты — но не игнорируйте просто срок оплаты, указанный в письме; если вы не согласны, сообщите об этом арендодателю в письменной форме.

Если вы получаете социальные выплаты

Если вы получаете базовое обеспечение от Jobcenter или социальную помощь, отправьте копию расчёта в свой Jobcenter или Sozialamt сразу после получения. Доплаты за отопление и эксплуатационные расходы при определённых условиях могут покрываться как часть расходов на жильё (Kosten der Unterkunft und Heizung). О переплате также может потребоваться сообщить.

Ключевые немецкие слова

Что делать

1. Проверьте датыКакой расчётный период и когда вы получили расчёт? Прошло ли не более 12 месяцев после окончания периода?
2. Сравните с вашим договоромРазрешены ли вашим договором аренды все указанные расходы? Верна ли жилая площадь?
3. Проверьте свои авансовые платежиСовпадают ли указанные авансовые платежи с тем, что вы действительно заплатили?
4. Запросите документы, если что-то выглядит неверноЗапросите Belegeinsicht в письменной форме и объясните, какие позиции хотите проверить.
5. Оплатите или возразите письменноОплатите доплату или изложите свои возражения письменно. Сохраняйте копии.
6. При необходимости сообщите в Jobcenter или SozialamtЕсли вы получаете выплаты, своевременно отправьте им расчёт.

Полезные немецкие фразы

• Ich bitte um Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung für …Прошу разрешить ознакомиться с документами к расчёту эксплуатационных расходов за …
• Gegen die Abrechnung erhebe ich folgende Einwände: …Против расчёта я заявляю следующие возражения: …
• Die Wohnfläche in der Abrechnung stimmt nicht.Жилая площадь в расчёте указана неверно.
• Bitte überweisen Sie das Guthaben auf mein Konto: …Пожалуйста, переведите переплату на мой счёт: …
• Ich bitte um Ratenzahlung der Nachzahlung.Прошу разрешить оплатить доплату в рассрочку.

Где получить бесплатную или недорогую помощь

• Mieterverein (объединение съёмщиков жилья)Местные объединения съёмщиков жилья дают своим членам юридические консультации по аренде, счетам за коммунальные услуги и расторжению договора за членский взнос. Многие из них входят в Deutscher Mieterbund.
• Verbraucherzentrale (центр защиты прав потребителей)Центры защиты прав потребителей есть в каждой федеральной земле. Они помогают со счетами, договорами, напоминаниями об оплате и письмами от Inkasso. Часть информации бесплатна; индивидуальная консультация может стоить небольшую плату.
• Migrationsberatung für erwachsene Zuwanderer (MBE) — консультации для взрослых иммигрантовБесплатные и конфиденциальные консультации для иммигрантов от 27 лет, которые проводят благотворительные организации при финансировании из федерального бюджета. Консультанты помогут разобраться в письмах, заполнить формы и связаться с ведомствами. Найти ближайший офис можно через поиск BAMF-NAvI.

Официальные источники

• Гражданский кодекс Германии, § 556 — соглашения об эксплуатационных расходах и сроки
• Deutscher Mieterbund (mieterbund.de) — объединения съёмщиков жилья