Nebenkostenabrechnung: ваш щорічний розрахунок комунальних витрат

Що таке Nebenkostenabrechnung?

У більшості договорів оренди в Німеччині ви сплачуєте базову оренду (Kaltmiete або Grundmiete) плюс щомісячний аванс на експлуатаційні витрати (Nebenkostenvorauszahlung або Betriebskostenvorauszahlung). До цих витрат належать, наприклад, опалення, вода, вивезення сміття, прибирання сходів, двірник, сад, податок на нерухомість і страхування будівлі — але лише якщо ваш договір дозволяє орендодавцю перекладати їх на вас.

Раз на рік орендодавець порівнює те, що ви сплатили авансом, з фактичними витратами: це Nebenkostenabrechnung або Betriebskostenabrechnung (розрахунок комунальних чи експлуатаційних витрат). За опалення і гарячу воду часто виставляє рахунок окрема компанія, що знімає показання лічильників, і вони відображаються на окремій сторінці (Heizkostenabrechnung).

Як це читати

• Abrechnungszeitraum: розрахунковий період, зазвичай дванадцять місяців (наприклад, календарний рік).
• Gesamtkosten: загальні витрати на весь будинок за кожним видом витрат.
• Umlageschlüssel або Verteilerschlüssel: як витрати розподіляються між квартирами — наприклад, за площею (Wohnfläche), кількістю осіб або споживанням (Verbrauch).
• Ihr Anteil: ваша частка кожної витрати.
• Vorauszahlungen: те, що ви вже сплатили протягом періоду.
• Nachzahlung або Guthaben: різниця — ви доплачуєте або вам повертають гроші.
• Часто: нові щомісячні авансові платежі відтепер (Anpassung der Vorauszahlungen).

Важливі правила та терміни

Згідно з Цивільним кодексом Німеччини (§ 556 BGB), орендодавець, як правило, має вручити розрахунок протягом 12 місяців після закінчення розрахункового періоду. Якщо він надійде пізніше, орендодавець зазвичай уже не може вимагати доплати — хіба що затримка сталася не з його вини. Кредит на вашу користь все одно має бути виплачений.

Ви, як орендар, як правило, маєте 12 місяців після отримання розрахунку, щоб подати заперечення (Einwände). Ви також маєте право ознайомитися з оригінальними чеками та рахунками (Belegeinsicht). Розумно перевірити їх, перш ніж платити, — але не ігноруйте просто дату платежу, указану в листі; якщо ви не згодні, повідомте про це орендодавця письмово.

Якщо ви отримуєте соціальні виплати

Якщо ви отримуєте базову допомогу від Jobcenter або соціальну допомогу, надішліть копію розрахунку до свого Jobcenter або Sozialamt одразу після отримання. Доплати за опалення та експлуатаційні витрати за певних умов можуть покриватися як частина витрат на житло (Kosten der Unterkunft und Heizung). Про кредит також може знадобитися повідомити.

Ключові німецькі слова

Що робити

1. Перевірте датиЯкий розрахунковий період і коли ви отримали розрахунок? Чи це сталося протягом 12 місяців після закінчення періоду?
2. Порівняйте з вашим договоромЧи дозволяє ваш договір оренди всі зазначені витрати? Чи правильна житлова площа?
3. Перевірте свої авансові платежіЧи збігаються вказані авансові платежі з тим, що ви фактично сплатили?
4. Попросіть чеки, якщо щось виглядає неправильноПисьмово запросіть Belegeinsicht і поясніть, які позиції ви хочете перевірити.
5. Сплатіть або заперечте письмовоСплатіть доплату або письмово викладіть свої заперечення. Зберігайте копії.
6. За потреби повідомте Jobcenter або SozialamtЯкщо ви отримуєте виплати, негайно надішліть їм розрахунок.

Корисні німецькі фрази

• Ich bitte um Einsicht in die Belege zur Betriebskostenabrechnung für …Прошу дозволити ознайомитися з чеками до розрахунку експлуатаційних витрат за …
• Gegen die Abrechnung erhebe ich folgende Einwände: …Проти розрахунку я висуваю такі заперечення: …
• Die Wohnfläche in der Abrechnung stimmt nicht.Житлова площа в розрахунку неправильна.
• Bitte überweisen Sie das Guthaben auf mein Konto: …Будь ласка, перерахуйте кредит на мій рахунок: …
• Ich bitte um Ratenzahlung der Nachzahlung.Прошу дозволити сплатити доплату в розстрочку.

Де отримати безкоштовну або недорогу допомогу

• Mieterverein (спілка орендарів)Місцеві спілки орендарів надають своїм членам юридичні консультації щодо оренди, рахунків за комунальні послуги та розірвання договору за членський внесок. Багато з них входять до Deutscher Mieterbund.
• Verbraucherzentrale (центр захисту прав споживачів)Центри захисту прав споживачів є в кожній федеральній землі. Вони допомагають із рахунками, договорами, нагадуваннями про оплату та листами від Inkasso. Частина інформації безкоштовна; індивідуальна консультація може коштувати невелику плату.
• Migrationsberatung für erwachsene Zuwanderer (MBE) — консультування для дорослих мігрантівБезкоштовне конфіденційне консультування для іммігрантів віком від 27 років, яке пропонують благодійні організації за фінансування федерального уряду. Консультанти допоможуть зрозуміти листи, заповнити форми та звернутися до органів влади. Знайдіть найближчий офіс за допомогою пошуку BAMF-NAvI.

Офіційні джерела

• Цивільний кодекс Німеччини, § 556 — угоди про експлуатаційні витрати та терміни
• Deutscher Mieterbund (mieterbund.de) — спілки орендарів